Yabancıya Konut Satışı Prosedürü Nedir Nasıl İşler?

İçindekiler

• Yabancılara Konut Satışı Nasıl Yapılır?
• Yabancılara konut satışında dikkat edilmesi gerekenler;
• Adım Adım Yabancıya Konut Satışı İşlemleri
• Yabancılara Konut Satışı Yapılırken Gerekli Belgeler
• Yabancılar Ev Satın Alırken KDV veya Başka Vergiler Ödüyor mu?

Yabancılara Konut Satışı Nasıl Yapılır?

Zengin bir tarihe sahip olan Türkiye son yıllarda turizm açısından önde gelen ülkelerden birisidir. Turizm bu denli gelişmesi pek çok yabancı uyruklu bireyin dikkatini çekmektedir. Konut ve mülklerde satın alımların artmasıyla birlikte yabancılara konut satışı işlemlerinin işleyişi ile alakalı pek çok sorunun ortaya çıkmasını sağlamaktadır.

Yabancıya konut satışı işlemi, 2644 sayılı tapu kanununda yer almaktadır. Kanun içerisinde T.C vatandaşı olmayan bireylerin mülk alırken gerçekleştirecekleri faaliyetler bulunmaktadır. Kanundaki yeni düzenlemeler sayesinde Türkiye’den mülk satın almak isteyen yabancılara konut satışı kolaylaştı.

Yabancıların Türkiye’den konut alırken karşılaşabileceği kanuni sınırlamalar şöyledir;

• Yabancılara yapılana konut satışları yalnızca belirli ülke vatandaşlarına uygulanmaktadır.
• Söz konusu olan ülkelerin vatandaşları içinde bazı kısıtlamalar mevcuttur.
• Satın alınan arazinin veya mülkün toplamı 30 hektarı geçememektedir. Bu durum tek kişinin üzerinde olan ancak farklı şehirlerde bulunan mülkler içinde geçerlidir.
• Askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik yerlerde yabancı vatandaşlara mülk satılamamaktadır.
• Mülklerin toplam alanı ilçe yüz ölçümünün yüzde 10’u oranındadır.
• Güvenlik bölgelerindeki mülklerin satışı valilik iznine göre olmaktadır.

Yabancılara konut satışında dikkat edilmesi gerekenler;

• Yabancı uyruklu kişiler kanuni olarak her türlü sınırlamaya uyduğu taktirde Türkiye’de mülk sahibi olabilmektedir.
• Yabancıların taşınmaz almasındaki karşılıklılık şartı kaldırılmıştır.
• Mülk satın alırken ön başvuruda belgelerin tam olmasına dikkat edilmelidir.
• Yabancıya konut satışında dikkat edilmesi gereken en önemli unsurlardan birisi güvenlik bölgelerinde mal edinememeleridir veya kiralama yapamıyor olmasıdır.

Adım Adım Yabancıya Konut Satışı İşlemleri

Kanunda yapılan değişiklik ile yabancıya konut satışı vatandaşlık alımını daha da kolay bir hale getirmiştir. Aynı zamanda KDV ve vergide işlemlerinde yapılan istisnalarda vatandaşlık sürecini hızlandırmıştır.

Türkiye’de gayrimenkul almanın yabancılara sağladığı birçok imkân vardır. Bu imkânlar;

• Gayrimenkul sahibi olmak bireye 1 yıllık ikamet izni sağlamaktadır.
• Satın alınan konut veya gayrimenkulün bedelinin 250.000 doları geçmesi durumunda Türkiye vatandaşlığına hak kazanmak mümkündür. Özellikle bu durum yabancıya konut satışı yasası ile kolay bir duruma getirilmiştir.
• Satın alınan konutun ikinci el olmaması, dövizle satın alınması ve en az bir yıl süreyle satılmaması gibi koşullar yerine getirildiği taktirde yabancıya konut satışında KDV istisnası durumu devreye girmektedir.

Yabancı uyruklu kişilere ev alımında gereken sözleşmeler ve belgeler oturulan ilin sicil müdürlüğünde yapılmaktadır. Ev satıcısı ve ev alıcısı talep ettikleri taktirde noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi imzalayabilmektedir. Ancak satış vaadi sözleşmesi devir işlemi için yeterli değildir. Yabancı uyruklu bireylere ev satışı için tapu müdürlüklerine başvurulmalıdır.

Tapu müdürlüklerine başvuru esnasında tapu kaydı ve mülk bilgileri talep edilmektedir. Aynı zamanda satın alınacak gayrimenkulün uygunluk durumu yetkili kişiler aracılığıyla incelenmektedir. Buna ek olarak ev satın alım işlemleri bir vekalet tarafından da yürütülebilir. Bu gibi durumlarda vekaletname Türkçeye çevrilir ve onaylanır.

Yabancı kişilere ev satılırken dikkate alınması gereken bir diğer faktör ise döviz endeksli mevduat sistemidir. Kur korumalı mevduat olarak da bilinen bu sistemdeki amaç, Türk lirasının vade sonunda dolar, sterlin veya Euro karşısında faiz miktarından daha fazla artmasıyla arada oluşan farkın ödenmesi şeklindedir.

Türkiye’den konut almak isteyen yabancı kişilerin işlem esnasında döviz bozdurması gereklidir. Böylece döviz alım belgesi konut alımında gerekli olan belgeler arasında koyulmaktadır. Bu belgelerin hepsi konut satın alma işlemi devam ederken tapu müdürlüğüne sunulmaktadır.

Yabancılar gayrimenkul satın alırken döviz belgesinin yanı sıra birçok evrağın eksiksiz ve hatasız bir şekilde gereken yerlere verilmesi oldukça önemlidir.

Yabancılara Konut Satışı Yapılırken Gerekli Belgeler

Türkiye’de konut veya gayrimenkul satın almak isteyen yabancıların bilmesi gereken pek çok detaydan söz edilebilir. Bu detaylar;

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve Yabancı İşler Dairesi başkanlığının önceden bilinmesi önemlidir.
• Konsolosluklara başvuru yapılarak hangi vatandaşlığa ait olanların Türkiye’de konut alabileceğinin öğrenilmesi gerekmektedir.
• Satın alınmak istenilen gayrimenkulün askeri güvenlik bölgesi sınırlarında olmamasına dikkat edilmeli ve hatta bu durum teyit edilmelidir. Gayrimenkul özel güvenlik bölgelerinde bulunuyorsa yabancılara konut satımı gerçekleşmemektedir.
• Türkiye’deki taşınmazlara getirilen sınırlamalar detaylı bir şekilde öğrenilmelidir.

Yabancı uyruklular Türkiye’den gayrimenkul satın almak istiyorsa öncelikle tapu devir işlemini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Bunun içinde randevu alınmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü randevu sistemi üzerinden online olacak şekilde randevu alınabilmektedir.

Yabancı uyruklu kişilerin konut satış işlemini gerçekleştirirken yanında bulundurması gereken evraklar şunlardır;

• Gayrimenkul tapusu (belge içerisinde köy, mahalle, bina ve bağımsız bölümler ile ilgili bilgiler yer almaktadır)
• Kimlik belgesi ve pasaport (ihtiyaç duyulduğu vakit tercümesi ile birlikte)
• İlgili belediyeden alınan taşınmaza ait emlak rayiç belgesi
• Yapı için (konut, iş yeri vb) zorunlu deprem sigortası poliçesi
• Satıcının 1, alıcının 2 adet fotoğrafı (bu fotoğraflar son 6 ay içerisinde çekilmiş ve 6×4 ebadında olmalıdır)
• Türkçe bilmeyen taraf için yeminli tercüman
• Vekaletname yurtdışında düzenlendiyse tercümesi ile birlikte aslı ve onaylı örneği
• Değerleme raporu belgesi

Bu maddelere ek olarak ekspertiz raporunun alınması da gerekmektedir. Değerleme raporu, düzenlendiği süreden itibaren 3 ay geçerlidir. Konutun değerini belirten ekspertiz raporunun tapu müdürlüğündeki online sisteme kaydedilmesi de yapılması gereken işlemlerden birisidir.

Konut satışı prosedürleri işlemlerinin birde mali bir yönü vardır. Satış bedeli ve tapu harcı da belirtilen kurallara göre ödenmektedir.

Yabancılar Ev Satın Alırken KDV veya Başka Vergiler Ödüyor mu?

Katma değer vergisi kısa adıyla KDV, konut satın almak isteyen kişiler büyük bir yük ve sıkıntı olabilmektedir. Tapu devri sırasında ödenen bu KDV bedeli özellikle yeni yapılan konutlarda satış fiyatına eklenmektedir.

KDV’ye ek olarak gayrimenkul satın alımı sırasında ödenmesi gereken pek çok vergi ve harç vardır. Bu masrafların üzerine KDV’de eklendiği zaman bütçe yüksek miktarda aşılabilmektedir. Devlet, bu durumun eksi yönlerini azaltabilmek için yabancı uyruklu kişilerin ödemesi gereken vergi ve harçlarda kolaylığa gitmiştir.

1 Nisan 2017 yılında yabancılara konut satışında KDV istisnası tebliğ edilmiştir. Bu süreçten itibaren yabancılar Türkiye’de gayrimenkul satın alırken KDV ödemekten muaf olmuştur. Böylece yabancılar KDV ödemeden bir konut sahibi olabilmektedir.

Yabancıya konut satışı vergi oranının yüzde 18’e varan bölümü satın alım masraflarından çıkarılmıştır. Dolayısıyla bu kolaylıklar sonucunda yabancıların kârlı bir yatırım yapabilmelerinin önü açılmıştır. Bunlara ek olarak gayrimenkul ve konut yatırımlarının KDV ve vergi dışında bir artısı daha vardır. Yabancılar, minimum 250.000 dolar değerinde bir mülk veya konutun satın alarak vatandaşlık başvurusu yapabilmektedir.

KDV muafiyetinden yararlanma şartları;

• Düzenli bir şekilde Türkiye’de ikamet etmeyen yabancı uyruklu kişiler
• Altı aydan uzun olacak şekilde oturma izni ile yurtdışında yaşayan Türk vatandaşları

KDV muafiyetinden yararlanmak isteyen vatandaşların getirmesi gereken evraklar;

• Pasaport fotokopisi
• Alıcının Türkiye’de yaşamadığını gösteren belge

Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alması için gerçekleştirilen bu kolaylıklar sayesinde yabancı konut satışı rakamları bir hayli yükselmektedir. Türkiye’nin birçok bölgesinde yabancılara yapılan konut satışının payı giderek artmaktadır