Şufa Hakkında Devrim: 2 Yıllık Süre 1 Yıla Düştü, Rayiç Bedel Dönemi Başladı!
Yazar: Manus AI | Yayın Tarihi: 08 Ocak 2026
Gayrimenkul hukukunun en önemli ve en sık karşılaşılan konularından biri olan Şufa Hakkı (Önalım Hakkı), 11. Yargı Paketi ile köklü değişikliklere uğradı. 24 Aralık 2025 tarihinde TBMM Genel Kurulu'nda kabul edilen yeni düzenlemeler, hisseli tapu sahipleri ve yatırımcılar için yeni bir dönemin başlangıcını işaret ediyor. Artık hem süreler kısaldı hem de bedel tespiti konusundaki belirsizlikler ortadan kalktı. Bu blog yazısında, Şufa Hakkı ile ilgili eski ve yeni düzenlemeleri karşılaştıracak, bu hakkın ne olduğunu, nasıl kullanıldığını ve yeni dönemin getirdiği tüm detayları kapsamlı bir şekilde ele alacağız.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa Hakkı, Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesinde düzenlenen ve paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda, paydaşlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlara bu payı aynı şartlarla öncelikli olarak satın alma imkanı tanıyan bir haktır. Bu hak, kanundan doğar ve paydaşlığın kurulmasıyla birlikte kendiliğinden var olur. Şufa hakkının temel amacı, paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini engellemek ve zamanla payların tek elde toplanarak paylı mülkiyetin sona ermesini teşvik etmektir. Bu hak, sadece arsa veya tarla gibi taşınmazlarda değil, paylı mülkiyete konu olan konut, iş yeri gibi tüm taşınmaz türlerinde geçerlidir.
11. Yargı Paketi ile Gelen Büyük Değişiklikler: Eski ve Yeni Dönem
Yeni düzenleme, Şufa Hakkı'nın kullanımında iki temel unsuru, süre ve bedel, yeniden şekillendirdi. Bu değişiklikler, uygulamada yaşanan birçok sorunu çözmeyi ve davaların daha adil bir zeminde ilerlemesini sağlamayı amaçlamaktadır. İşte eski ve yeni düzenlemelerin karşılaştırmalı tablosu:
| Konu | Eski Düzenleme (Değişiklik Öncesi) | Yeni Düzenleme (11. Yargı Paketi Sonrası) |
| Hak Düşürücü Süre | Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılmalıydı. | Satışın noter kanalıyla bildirilmesinden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. |
| Önalım Bedeli | Tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcının ödediği tapu harçları esas alınırdı. Bu durum, bedelde muvazaa (danışıklı işlem) iddialarına yol açıyordu. | Davaya konu payın rayiç bedeli (piyasa değeri) mahkeme tarafından gecikmeksizin belirlenir. Davacı, bu bedeli ve tapu giderlerini mahkemenin belirlediği yere yatırmak zorundadır. |
| Bedelin Yatırılması | Bedelin ne zaman yatırılacağına dair net bir hüküm yoktu, bu da davaların uzamasına neden olabiliyordu. | Hakim tarafından belirlenen rayiç bedel, verilen kesin süre içinde nakden yatırılmazsa, dava reddedilir ve tescil kararı verilemez. |
| İstisnalar | Cebri artırmayla satışlarda kullanılamayacağı Yargıtay kararlarıyla kabul ediliyordu. | Cebri artırmayla satışlar ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda Şufa Hakkı'nın kullanılamayacağı kanun metnine açıkça eklendi. |
Rayiç Bedel Dönemi: Muvazaa İddiaları Tarihe Karışıyor
Eski uygulamada en büyük sorunlardan biri, önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla tapuda satış bedelinin gerçek değerinden çok yüksek gösterilmesi veya tam tersi, daha az vergi ödemek için düşük gösterilmesiydi. Her iki durumda da hak kayıpları yaşanıyordu. Yeni düzenleme ile bu sorun kökünden çözülmektedir.
Artık mahkeme, tapudaki değere bağlı kalmaksızın, davanın başında gecikmeksizin bir bilirkişi atayarak payın gerçek piyasa değeri olan rayiç bedeli tespit edecektir. Şufa hakkını kullanmak isteyen paydaş, bu belirlenen rayiç bedel ile alıcının ödediği tapu harç ve masraflarını, hakimin vereceği kesin süre içinde mahkeme veznesine veya belirlenen bir banka hesabına nakden yatırmakla yükümlü olacaktır. Bu şart yerine getirilmezse, dava usulden reddedilecek ve payın davacı adına tescili mümkün olmayacaktır. Bu kural, davaların gereksiz yere uzamasının önüne geçecek ve hakkını gerçekten kullanmak isteyen tarafın samimiyetini ortaya koyacaktır.
Sürelere Dikkat: 2 Yıl Artık 1 Yıl!
Şufa hakkı kullanımındaki en kritik değişikliklerden biri de hak düşürücü sürenin kısaltılmasıdır. Eskiden, pay satışı diğer paydaşlara bildirilmemişse, paydaşlar bu satışı öğrendikleri tarihten itibaren 3 ay ve her durumda satış tarihinden itibaren 2 yıl içinde dava açabiliyordu. Bu 2 yıllık süre, tapu kayıtlarında uzun süreli bir belirsizliğe neden oluyordu.
Yeni düzenleme ile bu süre 1 yıla indirilmiştir. Yani, pay satışı size noter aracılığıyla bildirilmediyse, dava açma hakkınız satış tarihinden itibaren 1 yıl sonra sona erecektir. Eğer satış size noter kanalıyla usulüne uygun olarak bildirilirse, 3 aylık süreniz işlemeye başlar. Bu nedenle, hisseli mülkiyet sahiplerinin tapu kayıtlarını daha sık kontrol etmeleri ve olası satışlardan haberdar olmaları eskisinden daha da önemli hale gelmiştir.
Geçiş Hükümleri: Mevcut Satışlar ve Davalar Ne Olacak?
Kanun değişikliğinin ne zaman yürürlüğe girdiği ve mevcut işlemleri nasıl etkileyeceği de netleştirilmiştir:
•Süre Değişikliği (1 Yıl Kuralı): Kanunun yürürlüğe girdiği 24 Aralık 2025 tarihinden önce yapılmış satışlar için eski hüküm olan 2 yıllık hak düşürücü süre uygulanmaya devam edecektir. 1 yıllık yeni süre, bu tarihten sonra yapılan satışlar için geçerlidir.
•Bedel Değişikliği (Rayiç Bedel Kuralı): Rayiç bedelin mahkemece belirlenmesi ve bedelin yatırılmasına ilişkin yeni usul kuralları, kanun yürürlüğe girdiğinde devam etmekte olan tüm davalarda da uygulanacaktır. Yani, davanız eski kanun zamanında açılmış olsa bile, mahkeme sizden yeni kurala göre rayiç bedeli yatırmanızı isteyecektir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
S: Şufa hakkı hangi durumlarda kullanılamaz?
C: Paydaşlar arasında yapılan satışlarda, cebri artırma (icra) yoluyla yapılan satışlarda, kamulaştırmalarda ve bağışlama, trampa gibi satış niteliği taşımayan devirlerde şufa hakkı kullanılamaz.
S: Miras yoluyla kalan bir hisse için şufa hakkı doğar mı?
C: Hayır, miras intikali bir satış işlemi olmadığı için şufa hakkı doğurmaz. Ancak mirasçı, kendisine kalan payı üçüncü bir kişiye satarsa, diğer mirasçılar (paydaşlar) şufa haklarını kullanabilirler.
S: Şufa hakkından feragat edilebilir mi?
C: Evet, şufa hakkından feragat mümkündür. Bu feragat, resmi şekilde (tapuda) yapılabileceği gibi, belirli bir satış için adi yazılı bir sözleşme ile de yapılabilir.
Sonuç ve Değerlendirme
1.Yargı Paketi ile Şufa Hakkı'nda yapılan değişiklikler, mülkiyet hukukunda adaleti ve şeffaflığı artırmaya yönelik atılmış önemli adımlardır. Sürenin 1 yıla indirilmesi tapudaki belirsizlikleri azaltırken, bedelin rayiç değer üzerinden belirlenmesi muvazaalı işlemlerin önüne geçecektir.
Gayrimenkul konusu, her zaman büyük bir hassasiyet ve uzmanlık gerektiren bir alandır. Özellikle Şufa Hakkı gibi karmaşık hukuki düzenlemeler söz konusu olduğunda, doğru bilgiye ve güvenilir danışmanlığa ulaşmak hayati önem taşır. 2007 yılından bu yana edindiğimiz bilgi birikimi, uzmanlığımız ve şeffaf hizmet anlayışımızla, Remax AHENK olarak sizlere güvenilir bir bakış açısı sunmaktan gurur duyuyoruz. Gayrimenkul işlemlerinizde karşılaşabileceğiniz her türlü hukuki ve finansal konuda doğru adımları atmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Uyarı: Bu blog yazısı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut durumunuzla ilgili olarak bir avukata danışmanız tavsiye edilir.
Sinem Özüçler
Broker/Owner — RE/MAX AHENK
Genel Sekreter, RE/MAX Ticari Kulüp (Türkiye)
RE/MAX Avrupa Büyükelçi
RE/MAX International Hall of Fame — Platinum Club
