Emlak Projelerinde Enerji Sınıfları: Krediden Değere, Her Yönüyle Rehber

Günümüzde konut alım satım süreçlerinde, bir evin konumu, büyüklüğü veya fiyatı kadar önemli hale gelen bir diğer faktör de enerji sınıfıdır. Binaların enerji performansı, hem çevresel sürdürülebilirlik hem de hane halkı ekonomisi açısından büyük önem taşımaktadır. Son dönemde Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından yapılan düzenlemelerle birlikte, enerji sınıflarının konut kredisi kullanımındaki etkisi daha da belirginleşmiştir. Peki, enerji sınıfı nedir, neye göre belirlenir ve kredi kullanımındaki önemi nedir? Enerji sınıfı olmayan evlerin ne gibi sıkıntıları olabilir? Bu blog yazısında tüm bu sorulara detaylı yanıtlar bulacaksınız.

Enerji Sınıfı Nedir?

Enerji sınıfı, bir binanın ısıtma, soğutma, havalandırma, sıcak su ve aydınlatma gibi enerji tüketim alanlarındaki performansını gösteren bir derecelendirme sistemidir. Binaların ne kadar enerji verimli olduğunu ortaya koyan bu sistem, Enerji Kimlik Belgesi (EKB) adı verilen resmi bir belge ile sunulur. EKB, binaların enerji tüketimini ve sera gazı salımını sınıflandırarak, enerji verimliliği konusunda bilinçli kararlar alınmasına yardımcı olur .

Kaç Kategoridir ve Neye Göre Verilir?

Enerji sınıfları, A'dan G'ye kadar harflerle ifade edilen 7 farklı kategoriden oluşur. Bu sınıflandırmada:

•A sınıfı, en yüksek enerji verimliliğine sahip binaları temsil eder.

•G sınıfı ise en düşük enerji verimliliğine sahip binaları gösterir .

Bir binanın enerji sınıfı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından geliştirilen BEP-TR (Bina Enerji Performansı Ulusal Hesaplama Yöntemi) yazılımı kullanılarak belirlenir. Bu yazılım, binanın yalıtım özellikleri, pencere kalitesi, ısıtma ve soğutma sistemleri, aydınlatma armatürleri ve yenilenebilir enerji kaynakları kullanımı gibi birçok faktörü analiz ederek binanın yıllık enerji tüketimini ve sera gazı emisyonunu hesaplar. Elde edilen verilere göre bina, yukarıda belirtilen A-G skalasında bir enerji sınıfına atanır .

Kredi Kullanımındaki Önemi Nedir?

Enerji sınıfları, özellikle konut kredisi kullanımlarında artık doğrudan etkili bir faktör haline gelmiştir. BDDK'nın 31 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararı ile konut kredilerinde birinci ve ikinci el ayrımı kaldırılırken, enerji sınıflarına göre kredi değer oranları (LTV - Loan to Value) yeniden düzenlenmiştir. Bu düzenleme, enerji verimli konutlara daha yüksek kredi kullanma imkanı sunarak, bu tür evlerin alımını teşvik etmektedir .

Aşağıdaki tablo, yeni düzenleme ile birlikte konut değerine ve enerji sınıfına göre kullanılabilecek azami kredi oranlarını göstermektedir:

Bu tabloya göre, örneğin 5 milyon TL ve altı bir konut için A veya B enerji sınıfına sahipse %90'a kadar kredi kullanılabilirken, D ve altı bir enerji sınıfına sahipse bu oran %70'e düşmektedir. Bu durum, enerji verimli konutların finansmana erişimini kolaylaştırırken, düşük enerji verimliliğine sahip konutların cazibesini azaltmaktadır.

Enerji Kimlik Belgesi Olmayan Evlerin Ne Gibi Sıkıntıları Olabilir?

Enerji Kimlik Belgesi (EKB), 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu gereğince zorunlu hale gelmiştir. Mevcut binalar için 2020 yılına kadar EKB alma zorunluluğu bulunmaktaydı. Yeni binalar ise yapı ruhsatı aşamasında EKB almak zorundadır . EKB olmayan veya düşük enerji sınıfına sahip evler, çeşitli sıkıntılarla karşılaşabilir:

•Alım-Satım ve Kiralama Zorlukları: EKB olmayan binalarda alım-satım ve kiralama işlemleri yasal olarak yapılamaz . Bu durum, mülk sahipleri için ciddi hukuki ve finansal sorunlara yol açabilir.

•Düşük Piyasa Değeri: Enerji verimliliği düşük olan veya EKB'si olmayan konutlar, piyasada daha az talep görebilir ve bu da satış veya kira değerlerinin düşmesine neden olabilir. Tüketiciler, uzun vadede enerji maliyetlerinden tasarruf etmek amacıyla enerji verimli konutları tercih etmektedir .

•Yüksek İşletme Maliyetleri: Enerji verimliliği düşük binalar, ısıtma ve soğutma için daha fazla enerji tüketir. Bu da hane halkı için yüksek faturalar anlamına gelir. Uzun vadede bu maliyetler, mülkün toplam maliyetini önemli ölçüde artırır.

•Kredi Kullanımında Dezavantaj: Yukarıda belirtildiği gibi, düşük enerji sınıfına sahip konutlar için bankalar daha düşük kredi değer oranları uygulayabilir. Bu da daha az kredi çekebilme veya daha yüksek peşinat ödeme zorunluluğu anlamına gelir.

•Çevresel Etki: Düşük enerji verimliliğine sahip binalar, daha fazla sera gazı emisyonuna neden olarak çevresel ayak izini artırır. Bu durum, çevre bilinci yüksek alıcılar için caydırıcı bir faktör olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

S: Enerji Kimlik Belgesi (EKB) almak zorunlu mu?

C: Evet, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'na göre tüm binaların EKB alması zorunludur. Yeni binalar yapı ruhsatı aşamasında, mevcut binalar ise belirli bir tarihe kadar EKB almak zorundaydı .

S: Eski binalar için EKB nasıl alınır?

C: Mevcut binalar için EKB, yetkili enerji verimliliği danışmanlık şirketleri tarafından hazırlanır. Binanın yerinde incelenmesi ve gerekli verilerin toplanmasıyla BEP-TR yazılımı üzerinden hesaplamalar yapılır ve belge düzenlenir .

S: EKB'nin geçerlilik süresi ne kadardır?

C: Enerji Kimlik Belgesi'nin geçerlilik süresi düzenlendiği tarihten itibaren 10 yıldır. Bu sürenin sonunda belgenin yenilenmesi gerekmektedir .

S: EKB olmayan bir ev satılabilir mi/kiralanabilir mi?

C: Yasal olarak EKB olmayan binalarda alım-satım ve kiralama işlemleri yapılamaz. Ancak uygulamada bazı esneklikler olsa da, gelecekte bu konuda denetimlerin artması beklenmektedir .

S: Enerji sınıfını yükseltmek mümkün mü?

C: Evet, mümkündür. Binalarda yapılacak ısı yalıtımı, pencerelerin yenilenmesi, verimli ısıtma/soğutma sistemleri kullanılması veya yenilenebilir enerji kaynaklarının entegrasyonu gibi uygulamalarla binanın enerji sınıfı yükseltilebilir. Bu iyileştirmeler, EKB'nin güncellenmesini gerektirir .

Emlak projelerinde enerji sınıfları, artık sadece bir teknik detay olmaktan çıkıp, konutun değeri, finansman koşulları ve işletme maliyetleri üzerinde doğrudan etkili bir faktör haline gelmiştir. Enerji verimli konutlar, hem daha düşük faturalar, hem daha yüksek piyasa değeri hem de daha kolay kredi erişimi gibi avantajlar sunmaktadır. Bu nedenle, konut alım satım süreçlerinde Enerji Kimlik Belgesi'ni ve binanın enerji sınıfını dikkate almak, uzun vadede akıllıca bir yatırım kararı olacaktır.

Sinem Özüçler

Broker & Owner

Re/Max AHENK